Immobilier : les opportunités

La crise est aussi un moment d'opportunités pour ceux qui disposent des liquidités suffisantes pour les saisir. Mais quels sont les endroits les plus intéressants où acheter et les négociations possibles avec les propriétaires ?

Bien avant que ne frappe la crise financière, la bulle immobilière espagnole avait déjà explosé.
Aujourd’hui, on mesure les dégâts et extrapole sur la fin des turbulences. 2010 ? 2013 ? Les experts se contredisent.
La priorité, elle, fait l'unanimité : absorber le stock, aujourd’hui estimé entre 1 et 1,5 million de logements sans acquéreurs en Espagne.
C’est trop pour ne pas s’inquiéter.

« Dans le cas d’un marché normal, on considère qu’en Espagne, le taux d’absorption est de 400.000 logements à l’année. On peut donc estimer qu’il faudra trois ou quatre ans pour absorber le stock actuel mais tout dépend du marché financier et de l’emploi, » analyse Carlos Ferrer- Bonsoms, directeur du secteur résidentiel chez John Lang Lasalle.

La vente est d’autant plus difficile qu’à la chute de la demande liée à la crise économique, s’est ajouté le gel des crédits concédés par les banques. Résultat : le peu d’acheteurs potentiels se voit parfois privé de financement. De plus, la perspective de baisse des prix de l’immobilier incite à repousser un éventuel projet d’achat. De quoi provoquer un vent de panique chez les professionnels de l'immobilier et de la construction.

Ils sont nombreux à se demander comment vendre les logements situés dans les cités-dortoirs
qui ont surgi au milieu de la nada, sur les terres arides de Castille et d’ailleurs, plus par spéculation que demande réelle. Des zones résidentielles parfois sans infrastructures adéquates, sans commerce ni qualité de vie aucune, dont on se demande comment elles ont pu passer outre les menaces de pénuries d’eau ou l’incohérence de leur situation géographique.

10 à 30% de marge de négociation
Mais dans ce panorama plutôt sombre, il y aussi de bonnes affaires à saisir. « Cette année va être plein d’opportunités, pour qui sait chercher » assure-t-on chez John Lang Lasalle. Aujourd'hui,
la balle est dans le camp des acheteurs et non plus des vendeurs. D’une part parce qu’il est encore possible de négocier les prix à la baisse, même si la marge de manoeuvre est « moindre que l’an dernier car les prix ont déjà bien baissé », souligne Carlos Ferrer-Bonsoms. « Le vendeur doit être conscient qu’aucune transaction ne peut se faire aujourd’hui sans qu’il y ait une négociation préalable » précise-t-on chez Aguirre Newman.

Des négociations « de plus en plus agressives ».
« On peut trouver des logements dont le prix a baissé de 30% par rapport à ce qu’il était il y a
deux ans », affirme Carlos Ferrer-Bonsoms qui table pour un ralentissement de la baisse des
prix au premier semestre et une stabilisation dès cet automne.
Chez Aguirre Newman, le constat est le même : « Les prix de mise en vente terminent par être
réajustés entre 10 et 30% au moment de fixer le prix final, surtout dans ce qui est le marché d’occasion. »

La Côte : le paradis des bonnes affaires
Pour le vendeur qui a des liquidités, c’est donc le moment d’acheter.
Mais tout dépend où. Les biens immobiliers situés en centre-ville, des « valeurs sûres », résistent bien à la baisse des prix. En périphérie des grandes agglomérations, en revanche, le marché devient intéressant.
Mais là où se trouvent les meilleures affaires, c’est incontestablement sur la côte. « Le marché des résidences secondaires est celui qui présente le plus d’opportunités, indique Carlos Ferrer-Bonsoms. C’est particulièrement vrai dans les régions où il s’est beaucoup construit et où la suroffre entraîne des baisses de prix conséquentes, comme dans les provinces de Murcie et d’Almeria. Mais il y a aussi des bonnes affaires à saisir sur la Costa del Azahar, dans la Province de Castellón. Ce n’est pas une région où il y a nécessairement beaucoup d’offres. Son atout vient du fait que c’est une destination méconnue des touristes étrangers et où, le marché étant essentiellement espagnol, présente de belles opportunités. » A bon entendeur !

Sandrine Morel

Les banques, nouvelles compagnies immobilières

Les banques se joignent à l’offre immobilière, riches des logements confisqués pour impayés du
fait de la crise ou devenues propriétaires d’entreprises de construction au bord de la faillite. Rien
d’étonnant lorsque l’on fait l’inventaire des dépôts de bilan survenus ces derniers mois. L’an dernier, Martinsa Fadesa, Habitat ou Llanera annonçaient successivement la cessation de paiement avec respectivement 7,1 milliards, 2,3 milliards et 700 millions d'euros de dettes, tout comme Tremón, Lábaro, Grupo Dico, Seop, Cosmani et Refinsa. Certains comme Parquesol et Renta Corporación renégocient leurs dettes, tandis que d'autres se retrouvent aux mains des banques, comme Metrovacesa et Colonial qui avec respectivement 7 et 4 milliards de dettes ont échangés leurs passifs contre une part de capital avec les banques concernées. Banco Santander, qui a acquis 2,7 milliards d'euros en actifs immobiliers, a ainsi offert à ses employés 1100 logements dans toute l’Espagne avec 20% de réduction. Caixa Catalunya a annoncé la vente et la location de 3000 immeubles à moins 30% à travers sa filiale immobilière Procam. Banesto a acheté pour 400 millions en promotions immobilières à la très endettée Reyal Urbis. Plus de 65% de Metrovacesa est détenu par six banques espagnoles, etc. Pour Carlos Ferrer-Bonsoms de John Lang Lasalle, «c’est l’entrée des banques dans le marché immobilier qui a entraîné un réajustement des prix, et c’est en partie grâce à elles que ces derniers devraient se stabiliser car elles préféreront ne pas vendre plutôt que de perdre des sous ». Pour les acheteurs, le fait d’acheter à une banque résout du même coup le problème du financement.

Le Courriel d'Espagne.